A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afetar ao rito dos recursos repetitivos os Recursos Especiais nº 2.154.187/SP e 2.155.886/SP, ambos de relatoria do Ministro Marco Buzzi, com o objetivo de uniformizar a interpretação da legislação aplicável nas hipóteses de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por iniciativa do adquirente, sem que tenha ocorrido sua constituição em mora.

A situação ocorre no mercado imobiliário, especialmente em loteamentos e incorporações com financiamento direto do vendedor. Em muitos casos, o comprador alega onerosidade excessiva ou dificuldades pessoais e requer a rescisão do contrato com restituição integral ou parcial dos valores pagos, mesmo estando em dia com as prestações.

A controvérsia se estabelece a partir da escolha do regime legal aplicável:

• De um lado, sustenta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que permite a resilição unilateral com retenção moderada de valores pagos, nos termos da Súmula 543/STJ;

• De outro, invoca-se a aplicação da Lei nº 9.514/1997, que rege os contratos com alienação fiduciária em garantia e exige, para desfazimento do negócio, a execução do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 (inclusive com leilão do imóvel e restituição do valor residual, se houver).

A jurisprudência do STJ já reconheceu que a desistência voluntária do comprador pode configurar quebra antecipada do contrato, viabilizando a aplicação da Lei nº 9.514/1997, independentemente da constituição formal em mora. Entretanto, decisões conflitantes continuam a ocorrer nos tribunais de origem quanto à prevalência entre esse regime especial e o CDC.

O reconhecimento da multiplicidade de demandas e da relevância social da matéria levou à afetação dos recursos especiais como representativos de controvérsia, por unanimidade, e à determinação de suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recurso especial que tratem da mesma questão jurídica no STJ e nas instâncias ordinárias.

A tese a ser fixada servirá como diretriz vinculante para todas as instâncias do Poder Judiciário, e definirá os direitos do comprador desistente e na quantificação de eventuais valores a serem restituídos.

Paulo Bezerra de Menezes Reiff – paulo@reiff.com.br

Raphael Henrique Figueiredo de Oliveira – r.figueiredo@reiff.com.br