A tese fixada reflete uma interpretação protetiva do arrematante, desvinculando-o de obrigação fiscal preexistente, em um cenário recorrente nos leilões judiciais, onde se insere cláusulas nos editais que transferem ao arrematante o ônus de quitar tributos incidentes sobre o imóvel e não pagos pelo antigo proprietário. Até então, o STJ admitia essa prática, com base nos artigos 686, inciso V, do CPC/1973 e 886, inciso VI, do CPC/2015, os quais, segundo o anterior entendimento, autorizavam a menção dos ônus incidentes sobre o bem no edital de hasta pública.
No entanto, o Ministro Relator, Teodoro Silva Santos, destacou que o artigo 130, parágrafo único, do CTN, que regula de forma geral a responsabilidade tributária nos casos de alienação judicial, tem força de lei complementar e, portanto, precedência hierárquica sobre os dispositivos processuais.
Com essa norma, o CTN estabelece que, na arrematação pública, a responsabilidade pelos débitos tributários não é transferida ao arrematante, mas sub-rogada no montante pago por ele, o que não impede, portanto, que o valor arrecadado no leilão seja direcionado para o pagamento desses tributos. Esse entendimento encontra suporte na natureza originária da aquisição em leilão judicial, que ocorre de forma independente da cadeia dominial anterior, ou seja, desvinculada do vínculo jurídico que atrelava o imóvel ao antigo proprietário e seus passivos.
No âmbito do direito civil e tributário, a aquisição judicial, como na arrematação, configura-se como uma aquisição originária. Isso significa que o arrematante adquire a propriedade do bem diretamente e sem se submeter a ônus anteriores, ao contrário das transmissões patrimoniais ordinárias, como a compra e venda, nas quais os gravames e as obrigações vinculadas ao bem são transferidos ao adquirente (obrigação propter rem).
A decisão do STJ apresentou modulação dos efeitos, considerando a mudança de jurisprudência e seu impacto nas transações e arrecadações fiscais. A nova tese se aplica aos leilões com editais divulgados após a publicação da ata do julgamento do repetitivo, preservando, porém, a validade imediata para os casos em que existam ações judiciais ou pedidos administrativos pendentes sobre a questão.
A tese fixada pelo STJ é relevante para os credores em geral. E nessa linha de entendimento, o credor tributário deverá buscar sua satisfação no valor depositado pelo arrematante e, caso insuficiente, direcionar a cobrança do saldo remanescente ao proprietário anterior, protegendo o arrematante de eventuais passivos.
Em última análise, a decisão do STJ aparenta resguardar o interesse público de estimular a participação de terceiros nos leilões judiciais, evitando que eventuais ônus fiscais desestimulem a aquisição de bens em hasta pública.
O Reiff Advogados está à disposição para prestar o suporte necessário em temas relacionados à responsabilidade em arrematações judiciais, interpretação de cláusulas editalícias, e demais questões contratuais decorrentes de aquisições de imóveis em hasta pública ou mesmo de maneira privada.
Paulo Bezerra de Menezes Reiff – paulo@reiff.com.br
Raphael Henrique Figueiredo de Oliveira – r.figueiredo@reiff.com.br
