A aquisição de um imóvel é um grande investimento, e a expectativa é que ele seja entregue sem falhas. No entanto, vícios e defeitos de construção podem surgir com o tempo, e uma dúvida comum é por quanto tempo o comprador pode buscar reparação judicial.
Em um recente julgamento, o STJ reiterou que o prazo prescricional aplicável às ações indenizatórias decorrentes de vícios construtivos em imóveis é de dez anos. Este prazo, de natureza geral, encontra seu fundamento no artigo 205 do Código Civil.
O julgado ressaltou que, mesmo em situações que envolvam relações de consumo, a pretensão de indenização por falhas na construção, que configuram inadimplemento contratual por parte do construtor ou incorporador, deve seguir o prazo decenal.
Essa interpretação afasta a aplicação de outros prazos prescricionais mais curtos, como o trienal para responsabilidade extracontratual (art. 206, § 3º, V, do CC) ou o quinquenal para vícios de produtos ou serviços (art. 27 do CDC). Em síntese, o entendimento é de que, na ausência de prazo específico que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal.
É fundamental distinguir o referido prazo daquele previsto no artigo 618 do Código Civil que estabelece um prazo de cinco anos pela solidez e segurança a partir da entrega da obra. Trata-se de período de garantia legal Ou seja, se o defeito se manifestar durante esse período, o construtor é automaticamente responsabilizado, independentemente de culpa. A responsabilidade é presumida nesse período.
O §1º do art. 618 estabelece o prazo decadencial de 180 dias a partir do aparecimento do defeito ou vício para o dono da obra propor ação contra o empreiteiro. Discute-se sobre se o prazo decadencial teria início a partir do aparecimento do vício ou defeito ou ao final do prazo de garantia, entendendo-se que a estipulação prevista no parágrafo do artigo não poderia interferir no prazo estipulado no seu caput.
De qualquer forma, ele se referira à garantia legal de segurança e solidez da obra. Não afasta, no entanto, a possibilidade de propositura de ação indenizatória no prazo decenal do artigo 205 do Código Civil. Sendo proposta fora do prazo de garantia legal, a presunção de responsabilidade do construtor é afastada, aplicando-se os critérios de culpa ou dolo para a sua responsabilização.
O STJ também reafirmou a responsabilidade solidária de todos os agentes envolvidos na cadeia de construção do imóvel.
Esse entendimento foi manifestado pela Corte no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2499655/MS, tendo como Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira. A definição é crucial para a segurança jurídica, tanto para consumidores que buscam seus direitos quanto para empresas do setor da construção civil, ao estabelecer um prazo claro para a responsabilização por vícios em edificações.
Paulo Bezerra de Menezes Reiff – paulo@reiff.com.br
Raphael Henrique Figueiredo de Oliveira – r.figueiredo@reiff.com.br
