O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente estabeleceu importante julgado no Recurso Especial nº 2.095.402/SC, que trata da penhora e alienação judicial de vagas de garagem em condomínios. O acórdão, que deu provimento parcial ao recurso, traz implicações significativas para os processos de execução envolvendo esse tipo de bem.
No julgamento, o STJ reafirmou a possibilidade de penhora de vaga de garagem com matrícula própria, mesmo quando associada a imóvel considerado bem de família, em consonância com a Súmula 449 da própria Corte. No entanto, determinou que a alienação judicial dessas vagas deve ser restrita aos condôminos, impedindo sua venda voluntária ou alienação forçada a pessoas estranhas ao condomínio.
Esta decisão fundamentou-se no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, que proíbe a alienação ou aluguel de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, salvo quando há autorização expressa na convenção condominial.
O STJ entendeu que essa vedação legal se aplica não apenas às transações voluntárias, mas também aos casos de alienação judicial, estendendo assim a proteção legal para situações de alienação forçada.
Ao justificar essa interpretação, a Corte ressaltou que o propósito da norma é garantir a segurança do condomínio, um objetivo que se mantém relevante mesmo em contextos de execução judicial. Desta forma, o STJ buscou harmonizar dois princípios aparentemente conflitantes: a possibilidade de penhora estabelecida pela Súmula 449 e a restrição à alienação prevista no Código Civil.
O impacto desta decisão é considerável. Ela estabelece um equilíbrio entre o direito dos credores, no caso julgado de uma instituição financeira, de buscar a satisfação de seus créditos e o interesse coletivo dos condôminos em manter a segurança e a organização do condomínio.
Na prática, isso significa que, embora as vagas de garagem com matrícula própria possam ser penhoradas, sua venda em hasta pública ficará limitada ao universo dos condôminos, o que pode afetar significativamente o processo de execução em razão da redução de possíveis interessados na aquisição.
Esta nova orientação do STJ demonstra a complexidade das questões envolvendo propriedade condominial e execução judicial, evidenciando a necessidade de considerar não apenas os interesses individuais dos credores, mas também os coletivos dos condôminos na aplicação da lei. A decisão deverá servir como referência para casos similares em instâncias inferiores, devendo influenciar a forma como tribunais e juízes lidam com execuções envolvendo vagas de garagem em condomínios.
O inteiro teor do acórdão do STJ pode ser consultado em nosso informativo disponibilizado no link: http://reiff.com.br/wp-content/uploads/2024/10/Decisao-STJ-Vaga-de-garagem.pdf
O Reiff Advogados está à disposição para orientações e demandas sobre essa e outras questões condominiais. Em caso de dúvidas, não hesite em nos contatar.
Paulo Bezerra de Menezes Reiff – paulo@reiff.com.br
Raphael Henrique Figueiredo de Oliveira – r.figueiredo@reiff.com.br
