Atualmente, o Tema 866 do Superior Tribunal de Justiça está assim definido:
- a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
- b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
- c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
A Segunda Seção do STJ, entretanto, afetou ao rito dos recursos repetitivos os Recursos Especiais nº 2.015.740/SP e 2.100.395/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, com o objetivo de reexaminar a tese firmada.
A nova controvérsia diz respeito à possibilidade de reconhecimento de legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor e o promitente comprador para responder por dívidas condominiais vencidas após a imissão do comprador na posse, mesmo sem a ciência inequívoca do condomínio.
A questão jurídica foi delimitada nos seguintes termos:
“Proposta de revisão do Tema Repetitivo nº 886/STJ para definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio”
A tese atual, firmada em 2015, estabelece que a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre o promitente comprador que tenha se imitido na posse do imóvel, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. Nessa hipótese, o promitente vendedor (ainda formalmente proprietário) é afastado do polo passivo.
Contudo, julgamentos mais recentes do STJ têm apontado para a necessidade de revisão desse entendimento à luz da natureza propter rem da obrigação condominial, reconhecendo que a responsabilidade pelo pagamento das cotas pode ser concorrente entre o titular do domínio (promitente vendedor) e o possuidor (promitente comprador), independentemente da comunicação formal ao condomínio.
Segundo a Ministra Relatora, a interpretação literal da tese firmada no Tema 886 pode esvaziar a essência da obrigação propter rem, afastando indevidamente o proprietário formal do alcance da cobrança, mesmo quando o imóvel permaneça em seu nome no registro imobiliário. A proposta de revisão busca, portanto, harmonizar o precedente com a jurisprudência mais recente da Corte.
A decisão de afetação foi unânime e determinou a suspensão de todos os recursos especiais e agravos em recurso especial que versem sobre o mesmo tema.
A nova tese a ser fixada pelo STJ poderá redefinir o regime de responsabilização nas ações de cobrança de despesas condominiais, especialmente nos casos em que o compromisso de compra e venda não foi registrado e o condomínio não foi formalmente informado da transmissão da posse.
Paulo Bezerra de Menezes Reiff – paulo@reiff.com.br
Raphael Henrique Figueiredo de Oliveira – r.figueiredo@reiff.com.br
