A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do AgInt no AgInt no AREsp 1.060.252/RJ, reafirmou o entendimento de que não é válida a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores contra edifício que não tenha formalmente aderido à associação, ainda que situado em área organizada como condomínio de fato.

Em linhas gerais, um condomínio de fato é uma realidade social comum em grandes centros urbanos. Trata-se de um agrupamento informal de moradores que, embora sem registro formal como condomínio, se organiza para administrar áreas públicas, como ruas e praças. Os moradores se unem para suprir deficiências na prestação de serviços públicos, contratando segurança, limpeza ou controle de acesso. Para tanto, elegem um administrador e adotam práticas típicas de condomínio, mesmo sem previsão legal específica ou estrutura jurídica formalizada.

O julgamento envolveu a ALMA – Associação dos Moradores da Lauro Muller, Ramon Castilla, Xavier Sigaud e Adjacências –, que pretendia cobrar valores do Condomínio do Edifício Rio Potengy, localizado em área com restrição de acesso em Botafogo (RJ). A associação alegava que o edifício havia contribuído financeiramente durante dezesseis anos, o que indicaria adesão tácita à entidade.

A tese foi afastada pelo STJ. Conforme jurisprudência consolidada (Tema 882), “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. A Corte também invocou o entendimento do Supremo Tribunal Federal (Tema 492), que considera “inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

A ministra relatora Maria Isabel Gallotti ressaltou que o simples pagamento voluntário ao longo dos anos não configura adesão formal à associação e não autoriza a cobrança futura. Mesmo que tenha havido associação no passado, não há dever jurídico de permanência. Assim, na ausência de ato formal de adesão, a interrupção do pagamento revela inexistência atual de vínculo associativo.

A Turma também afastou o argumento de enriquecimento ilícito. Destacou-se que a cobrança não se referia a serviços específicos prestados e efetivamente usufruídos, mas a valor estipulado unilateralmente pela associação, sem comprovação dos benefícios concretos recebidos pelo condomínio.

Por unanimidade, foi negado provimento ao agravo interno, mantendo-se a decisão que reconheceu a procedência da ação rescisória proposta pelo condomínio, em conformidade com o Tema 882 do STJ.

Paulo Bezerra de Menezes Reiff – paulo@reiff.com.br